Термины и определения

При проведении работ по государственной кадастровой оценке используются следующие основные термины и определения:

Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленным Федеральным Законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 1 ст. 3 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке»).

Группировка объектов оценки — процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости» Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336.

Дата определения кадастровой стоимости — день, по состоянию на который сформирован перечень объектов оценки (п. 4 ст. 14 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Доходный подход — совокупность методов, основанных на определение ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (п. 44.3. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Затратный подход — совокупность методов, основанных на определение затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объектов недвижимости (п. 44.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Земельный участок — недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Индивидуальная оценка — процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (п. 49. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Инженерная инфраструктура — система коммуникаций и объектов водоснабжения, канализации, тепло-, электро- и газоснабжения, связи.

Инфляция — устойчивая тенденция повышения цен и заработной платы в денежном выражении (Экономика. Толковый словарь. — М.: «ИНФРА-М», Издательство «Весь Мир». Дж. Блэк. Общая редакция: д. э. н. Осадчая И. М.. 2000.)

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным Законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (п. 2 ст. 3 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке»).

Местоположение земельного участка — адрес объекта недвижимости в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС).

Методология подхода (затратного, доходного, сравнительного) к оценке — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке (п. 3. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Объект аналог — объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим, и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Объекты оценки — объекты недвижимости, учтенные в едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости — расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Перечень объектов оценки — сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки, данный перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (ст. 13 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 297 от 20.05.2015 г. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)).

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Сравнительный подход — совокупность методов, основанных на сравнение цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (п. 44.1. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Статистическая модель — математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (п. 45.1. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Типовой объект оценки — объект недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующих сегментах рынка (п. 35. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка — кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т. п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости — фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (п. 2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Ценовая зона — часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (п. 36. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).

Ценообразующие факторы (характеристики) объекта недвижимости — информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках (п. 26.3. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336).